Langkah Hukum Jika Developer Menjaminkan Sertifikat Tanpa Seizin Konsumen

Donny Turang 12 February 2017, 05:19

Pertanyaan :

Saya mau bertanya tentang Hak Tanggungan, namun sebelumnya saya akan menceritakan sedikit kronologi permasalahannya. PT A adalah pengembang dan menjual tanahnya kepada B namun keadaannya sertifikat rumah masih berupa sertifikat induk. AJB sudah ditandatangani oleh para pihak pada saat itu. Di tengah perjalanan ketika sertifikat tersebut sudah selesai proses splitzingnya, sertifikat yang seharusnya diserahkan kepada B diagunkan oleh PT A kepada Bank C dan telah dipasang hak tanggungan. Pertanyaan saya, sejauh mana kekuatan AJB terhadap Hak Tanggungan? Apakah Hak Tanggungan Peringkat Pertama atas pelunasan hutang tertentu dapat dibatalkan melalui gugatan di Pengadilan dengan alat bukti AJB yang lebih dulu ditandatangani daripada APHT? Terima kasih.

Jawaban :

Sebelumnya kami ucapkan terima kasih atas pertanyaan yang diberikan.

Kami berasumsi Akta Jual Beli (�AJB�) telah ditandatangani oleh PT. A dan B, namun belum dilakukan proses balik nama sehingga sertipikat hak milik (�SHM�) masih atas nama PT. A selaku pemilik tanah sebelumnya.

Pasal 116 ayat (1) huruf e Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (�Peraturan BPN 3/1997�) mengatur sebagai berikut:

Pasal 116 Peraturan BPN 3/1997:

�Untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa sebagian atau hasil pemecahan atau pemisahan dari hak atas tanah induk yang sudah terdaftar dalam suatu usaha real estat, kawasan industri atau Perusahaan Inti Rakyat (PIR) dan diperoleh pemberi Hak Tanggungan melalui pemindahan hak, PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan yang terdiri dari:

a. Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan;

b. Permohonan dari pemberi Hak Tanggungan untuk pendaftaran hak atas bidang tanah yang merupakan bagian atau pecahan dari bidang tanah induk;

c. Fotocopy surat bukti identitas pemohon pendaftaran hak atas bidang tanah sebagaimana dimaksud huruf b;

d. Sertipikat asli hak atas tanah yang akan dipecah (sertipikat induk);

e. Akta Jual Beli asli mengenai hak atas bidang tanah tersebut dari pemegang hak atas tanah induk kepada pemberi Hak Tanggungan;

f. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 dalam hal bea tersebut terutang;

g. bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut terutang;

h. Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan;

i. Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;

j. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;

k. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat Hak Tanggungan;

l. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.�

Selanjutnya dalam ketentuan Pasal 8 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (�UU Hak Tanggungan�) ditegaskan sebagai berikut:

Pasal 8 ayat (1) UU Hak Tanggungan:

(1) Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

(2) Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

Sehingga berangkat dari ketentuan Pasal 116 Peraturan BPN 3/1997 jo. Pasal 8 UU Hak Tanggungan kami berpandangan Kantor Pertanahan sudah sepatutnya menolak pendaftaran hak tanggungan tersebut karena dilakukan oleh pihak yang tidak berwenang. Hal ini disebabkan telah ditandatangani akta jual beli sebelumnya antara A dan B sehingga hak atas tanah dari A telah beralih kepada B. Apabila pendaftaran hak tanggungan oleh PT. A diterima oleh kantor pertanahan dan telah diterbitkan sertifikatnya maka jelas terdapat unsur melawan hukum yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan yang mengakibatkan Sertifikat Hak Tanggungan patut dibatalkan secara hukum.

Lebih lanjut, anda menanyakan mengenai pembatalan hak tanggungan. Pasal 14 ayat (1) UU Hak Tanggungan menegaskan sebagai berikut:

�Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.�

Sesuai dengan ketentuan tersebut, Sertifikat Hak Tanggungan merupakan produk dari kantor pertanahan, sehingga apabila anda ingin melakukan pembatalan atas Sertifikat Hak Tanggungan, maka dalam hal ini anda dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (�PTUN�) untuk membatalkan penerbitan SHT tersebut.

Sebagaimana diketahui, yang dapat menjadi obyek gugatan di Pengadilan Tata Usaha Negara adalah Keputusan Tata Usaha Negara. Berdasarkan Pasal 1 angka 9 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 yang terakhir diubah dengan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009 tentang Peradilan Tata Usaha Negara (�UU PTUN�), Keputusan Tata Usaha Negara (�KTUN�) adalah suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara yang berisi tindakan hukum Tata Usaha Negara yang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang bersifat konkrit, individual dan final, yang menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum perdata. Sehingga suatu KTUN haruslah berupa:

1. Penetapan tertulis;

Bahwa produk Sertifikat Hak Tanggungan (�SHT�) yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan berbentuk penetapan secara tertulis.

2. Diterbitkan oleh Pejabat Tata Usaha Negara;

Pejabat Tata Usaha Negara adalah Badan atau Pejabat yang melaksanakan urusan pemerintahan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Bahwa dalam penerbitan SHT tersebut, Kepala Kantor Pertanahan tersebut dalam kapasitas menjalankan urusan pemerintahan.

3. Berisi tindakan hukum Tata Usaha Negara;

Dalam hal ini penerbitan SHT tersebut bersumber dari UU Hak Tanggungan tersebut di atas.

4. Bersifat Konkrit, Individual dan Final;

Bahwa SHT tersebut konkrit berupa berwujud pemasangan hak tanggungan atas sebidang tanah. Bahwa SHT tersebut bersifat individual karena ditujukan hanya kepada PT. A tersebut dan SHT tersebut bersifat final karena pemberian SHT tersebut telah mempunyai akibat hukum kepada PT. A, B dan bank C.

5. Menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum.

Bahwa penerbitan SHT tersebut telah mengakibatkan kerugian bagi B, misalnya kerugian karena seharusnya tanah tersebut dapat digunakan atau dijaminkan oleh B, namun yang terjadi adalah dijaminkan PT. A ke bank C.

Oleh sebab itu, kami berpandangan bahwa anda dapat mengajukan gugatan ke PTUN terkait pembatalan Hak Tanggungan tersebut.

Demikian jawaban kami semoga dapat membantu. Terima kasih.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 yang terakhir diubah dengan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009 tentang Peradilan Tata Usaha Negara;

2. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;

3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Sumber: hukumonline.com